Der Erwerber einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur die Wohnung selbst, sondern immer auch einen Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen des Grundstücks (beides zusammen wird als Wohnungseigentum definiert). Der Erwerber erhält also alleiniges Sondereigentum an seiner Wohnung, ist zugleich aber zusammen mit den anderen Eigentümern Miteigentümer des Grundstücks, der Gemeinschaftsflächen und der nicht zu einer bestimmten Wohnung gehörenden Teile des Gebäudes. Dadurch sind Sie als Erwerber mit den anderen Eigentümern desselben Grundstücks zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt durch Beschlüsse und Vereinbarungen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie insbesondere die Benutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Einem Wohnungseigentum können Sondernutzungsrechte zugeordnet werden. Das erfolgt in der Regel dann, wenn bestimmte Flächen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, diese aber trotzdem einem bestimmten Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden sollen (z.B. Garten- oder Terrassenflächen).

In aller Regel gibt es in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gemeinschaftsordnung. Sie gilt, wenn sie – wie üblich – im Grundbuch eingetragen ist, für und gegen jeden Eigentümer, gleich ob er ihr zugestimmt hat oder nicht. Sie ist so etwas wie das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Als Erwerber sollten Sie sich diese Gemeinschaftsordnung (teilweise auch als Teilungserklärung bezeichnet, weil sie zusammen mit der eigentlichen Teilungserklärung beurkundet wird) vom Verkäufer aushändigen lassen. Inhaltlich geht es hier um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, also vor allem um die Regeln eines geordneten Zusammenlebens. Eine im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ist nicht Gegenstand der Beurkundung eines Kaufvertrages über Wohnungseigentum. Es ist daher im eigenen Interesse des Erwerbers empfehlenswert, sich hiermit vor Beurkundung auseinanderzusetzen. Der Notar steht als Ansprechpartner für Fragen natürlich gerne zur Verfügung, darf aber aufgrund der gebotenen Neutralität keine einseitige Beratung vornehmen.

Als Wohnungseigentümer sind Sie auch an wirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden, selbst wenn diese vor Ihrem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft gefasst wurden. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage führt eine Beschlusssammlung, in die sämtliche Beschlüsse (jedenfalls seit der Einführung der entsprechenden Pflicht im Jahr 2007) aufzunehmen sind.
Ratsam kann es auch sein, sich vor Beurkundung über die Höhe des monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlende sog. Hausgeld oder Wohngeld und die Höhe der -Instandhaltungsrücklage zu informieren.

Wie beim „gewöhnlichen“ Grundstückskauf empfiehlt es sich, das Objekt vorher zu besichtigen und die wirtschaftlichen Aspekte zu klären, insbesondere die Finanzierung des Kaufpreises vorab mit Ihrem Kreditinstitut abzustimmen (siehe auch die weitergehenden allgemeinen Informationen zum Grundstückskauf, zu denen Sie über den Link auf der rechten Seite gelangen).

Der Kauf einer bestehenden Wohnung ist im wesentlichen mit dem Kauf eines Grundstücks vergleichbar – allerdings mit den oben grob beschriebenen wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten.

Beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung handelt es sich um einen sogenannten Bauträgervertrag, in dem sich der Veräußerer zur Errichtung und Übereignung eines noch nicht vollständig fertiggestellten Wohnungseigentums verpflichtet. Bei Bauträgerverträgen sind aufgrund der Geltung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zum Schutz des Erwerbers einige Besonderheiten zu beachten. Insbesondere enthalten Bauträgerverträge Vereinbarungen, nach denen der Kaufpreis in Raten zu zahlen ist. Die Raten werden erst fällig, wenn die Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit vorliegen und bestimmte Teile des Gebäudes hergestellt sind. Ob eine solche Herstellung tatsächlich erfolgt ist, prüft der Notar nicht. Er kann daher auch keine Auskunft darüber geben, ob eine konkrete Rate bereits fällig ist. Dies ist ggf. vom Erwerber selbst zu überprüfen.